La sous-location d’un local commercial
En principe, la sous-location d’un local commercial est interdite. Une telle opération est néanmoins valable à certaines conditions. Tour d’horizon des principales règles régissant la sous-location.
Les droits du propriétaire
Pour qu’une sous-location (et ses éventuels renouvellements) soit valable, le bailleur doit préalablement l’autoriser (par une clause du bail ou dans un accord ultérieur) et être invité à concourir à l’acte.
Une fois la sous-location conclue, le locataire principal est tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations du bail comme s’il occupait les locaux lui-même. Il est donc responsable des manquements de son sous-locataire aux obligations du bail. Ainsi, par exemple, le bailleur peut demander en justice la résiliation du bail principal si le sous-locataire exerce dans les locaux loués une activité non conforme aux stipulations du contrat.
Autre droit du bailleur : si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, il peut exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.
La situation du sous-locataire
Les rapports entre le locataire et son sous-locataire sont, pour l’essentiel, équivalents aux rapports entre un bailleur et son locataire. À cette grande différence toutefois que le locataire ne peut pas conférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même. Ainsi, il ne peut consentir une sous-location pour une durée supérieure à celle de son propre bail. La sous-location prend donc fin dès que le bail principal est résilié ou n’est pas renouvelé.
Comme un locataire « classique », le sous-locataire d’un local commercial a droit au renouvellement de son bail. Sachant que le renouvellement doit être demandé au locataire principal si la sous-location porte sur une partie seulement des locaux loués (au bailleur en cas de sous-location totale).
Et si ce dernier refuse de renouveler la sous-location sans justifier d’un motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire. Mais là encore, il n’est tenu de faire droit au sous-locataire que dans la limite de ses propres droits et s’il n’a pas lui-même renoncé au renouvellement de son bail. Dès lors, la durée de la sous-location renouvelée ne peut être supérieure à la durée du bail principal restant à courir.
À noter : lorsque le bail principal a pris fin (par exemple en cas de résiliation) et que le locataire n’est donc plus en mesure de renouveler la sous-location, le sous-locataire peut toutefois demander le renouvellement directement au bailleur.
Sous-location irrégulière
En cas de sous-location irrégulière, c’est-à-dire conclue sans l’autorisation du bailleur et sans qu’il ait été invité à concourir à l’acte, le locataire principal encourt la résiliation de son bail, ou le refus de renouvellement de celui-ci sans versement d’indemnité d’éviction. Quant au sous-locataire expulsé des locaux en raison de l’irrégularité de la sous-location, il peut réclamer au locataire principal de le dédommager de son préjudice.